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Todos en la compra de una vivienda nos debemos plantear que gastos e impuestos lleva aparejada la compra de una vivienda, pues es un capitulo de gastos importante en la adquisición de la vivienda.

En primer lugar debemos hacer mención a los gastos de notaria que son calculados en función del precio de compra  del inmueble declarado aplicando un arancel que tienen aprobados los notarios a nivel nacional, a este importe se le suma otra cantidad en función de los folios que contiene la escritura.

En segundo lugar están los gastos de inscripción de ese título público en el Registro de la Propiedad, cuya inscripción no es obligatoria, si bien es recomendable al objeto de salvaguardar nuestro derecho de propiedad frente a terceros .Los honorarios del Registro de la Propiedad se calculan en función de unos aranceles es  sobre el precio de compra declarado del inmueble al igual que los de los notarios.

Por último están los impuestos. Dentro de este capítulo podemos distinguir diferentes supuestos:

• Vivienda  de nueva construcción adquirida  directamente de promotor en este supuesto deberemos abonar al promotor el Impuesto sobre el Valor añadido (IVA) en cuyo caso el porcentaje aplicable es el 10%  y a la Comunidad Autónoma donde se encuentre ubicada la vivienda el Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados que varia según la Comunidad Autónoma entre el 0,2% y 1,5% . Ambos Impuesto se aplicaran sobre el precio de la vivienda abonado al promotor, existiendo diferentes  reducciones autonómicas en función del valor de la vivienda, de la edad del adquirente y si se trata de vivienda habitual.
• Vivienda de segunda mano, siendo el vendedor una promotora en cuyo caso deberemos abonar a la Comunidad Autónoma donde esta ubicada la vivienda el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales ( Real Decreto Legislativo  1/1993 , de 254 de Septiembre desarrollado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo).El porcentaje aplicable sobre el valor de la vivienda varía según la Comunidad Autónoma entre un 4% a un 10% , existiendo así mismo diferentes reducciones.
• Venta de vivienda entre particulares en cuyo caso deberemos abonar a la Comunidad Autónoma donde está ubicada la vivienda el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales ( Real Decreto Legislativo  1/1993 , de 254 de Septiembre desarrollado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo).El porcentaje aplicable sobre el valor de la vivienda varía según la Comunidad Autónoma entre un 4% a un 10% , existiendo así mismo diferentes reducciones.

Todos estos gastos e impuestos se incrementaran evidentemente si la compra la financiamos con una hipoteca, en cuyo caso deberemos asumir según reciente jurisprudencia el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el importe de la hipoteca, intereses garantizados y costas procesales.

Por último a la hora de la compra es muy importante comprobar el valor fiscal de dicha vivienda lo cual podemos realizar aplicando al valor catastral que tiene asignado los coeficientes de actualización en su caso  cada Comunidad Autónoma tiene aprobados para cada localidad. Es importante este aspecto si queremos evitar una liquidación complementaria con sus correspondientes recargos e intereses de demora girada por el correspondiente órgano gestor de estos Impuestos de la Comunidad Autónoma donde se encuentre ubicada la vivienda.

Esta es una cuestión que por desgracia incumbe a todos los propietarios de bienes inmuebles en nuestro país, y que afecta de manera directa a todos los propietarios que hayan transmitido la propiedad de un inmueble en los últimos tiempos como consecuencia del pronunciamiento de nuestro Tribunal Constitucional al respecto en su Sentencia de 11 de Mayo de 2016 en la que resuelve el recurso de inconstitucionalidad nº 4864/2016 abriendo la vía para la devolución del impuesto como expondremos a continuación.

Por lo tanto tratamos aquí de abordar un tema tan confuso como real y palpable en el día a día de todos los ciudadanos, y por consiguiente trataremos de responder a la pregunta obvia si he pagado una plusvalía ¿tengo derecho a la devolución de este ingreso por parte de las Administraciones Públicas?.

En primer lugar para responder a esta cuestión debemos acotar el sentido del impuesto que nos concierne, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía de los terrenos, es un impuesto cedido en su totalidad a los municipios, por lo tanto en la mayoría de los casos la institución que lo gestiona y cobra son los ayuntamientos municipales, aunque en determinados municipios se ha delegado su gestión a otras instituciones (consistorios, patronatos de recaudación provincial…). Para calcular el importe de este impuesto, lo que hacen los municipios, en resumen, es aplicar un coeficiente sobre el valor del suelo del inmueble, siempre y cuando se transmita ese bien en cuestión, siendo el pago del mismo responsabilidad del transmitente. Este coeficiente que se aplica al valor del suelo donde se sitúa el inmueble varía dependiendo de los años que han transcurrido desde la última transmisión de ese bien, este tema del cálculo del coeficiente aplicable está siendo también muy criticado en los últimos tiempos por la arbitrariedad a la hora de fijarlo por parte de los Ayuntamientos, creando grandes desigualdades dependiendo del municipio en que se encuentre situado el inmueble pero si bien es un caso que merece un análisis a parte de la cuestión que aquí tratamos.

El Hecho Imponible o situación de facto que grava este tributo es el incremento de valor que experimenta el terreno sobre el que se encuentra construida la vivienda que se va a transmitir, entendiendo así que por el transcurso del tiempo este suelo ha incrementado su valor de mercado. Para entender mejor el concepto que pretenden gravar quizás sea mejor poner un ejemplo sencillo, imaginemos que en 2013 compramos una barra de pan por X euros en una panadería determinada, podríamos afirmar casi con total seguridad que si comprásemos esa barra de pan en esa misma panadería a día de hoy en 2018, su precio no sería el mismo que en 2013. En ese año pagamos por la misma barra de pan X euros pero en 2018 su precio habría aumentado siendo este por ejemplo X+1. Esto se produce debido a que el coste de la vida siempre se encarece con el transcurso del tiempo y los productos del mercado tienden a subir de precio.

De este modo lo que el impuesto grava es el incremento del valor del suelo por el transcurso del tiempo, ahora bien, lo que en un principio parece resultar razonable, deja de serlo cuando las circunstancias sociales y económicas cambian drásticamente. Tras la crisis financiera de finales de 2008, provocada en gran medida por el estallido de la burbuja inmobiliaria, se produce un cambio en la tendencia alcista de los precios del sector inmobiliario. Los precios de los inmuebles en lugar de aumentar se desplomaron, debido a la crisis, justamente lo contrario a la tendencia  que existía. Así, por ejemplo y en general, adquirir una vivienda en un momento anterior a la crisis, supongamos en 2005, costaba más caro que adquirir esa misma vivienda en 2015.

Éste es el punto de partida sobre el que se asienta el fallo de nuestro Tribunal Constitucional, puesto que, en su argumentación jurídica expone, que la recaudación de este impuesto, en el supuesto en el que el valor de transmisión del bien inmueble es inferior al valor de transmisión en el momento de su adquisición anterior, es inconstitucional. Entiende el TC que de esta forma se grava una renta ficticia, puesto que no existe tal incremento en el valor del terreno,  simple y llanamente porque no se ha obtenido un mayor beneficio en el momento de transmitir el bien, ya que la adquisición previa se realizó por un valor de transmisión inferior y en todo caso el valor del suelo consecuentemente ha disminuido. Así, cuando se recauda este impuesto en este supuesto concreto se produce la quiebra del principio de capacidad económica recogido en el Art. 31 de la Constitución, ya que, en los casos en los que hay inexistencia de un incremento de valor en la transmisión, se estaría gravando únicamente la mera titularidad del inmueble y no la parte del beneficio económico generado por la transmisión que deriva del incremento del valor del suelo. Por lo que el Tribunal termina declarando la inconstitucionalidad y nulidad, sin limitación temporal alguna, de los Arts. 107.1, 107.2 y 110.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, siempre y cuando no se produce ese incremento del valor, abriendo así la vía para solicitar la devolución de los ingresos satisfechos por plusvalías en este supuesto concreto.

Una vez declarada la nulidad de dichos preceptos en los supuestos antes expuestos, cabe preguntarse cómo proceder si me encuentro en dicha situación de haber transmitido un inmueble por un valor menor que el valor por el que adquirí ese bien en el pasado, y haber liquidado posteriormente la correspondiente plusvalía. En primer lugar debemos atender a la documentación relativa al negocio jurídico por el cual se transmitió la titularidad del inmueble anteriormente y por el que se va a transmitir de nuevo la propiedad, ya que ésta será la prueba que justifique la inexistencia de un lucro económico y por lo tanto de un incremento en el  valor del terreno. Por ejemplo en el caso de tratarse de una compra-venta necesitaremos las escrituras de compra y la de venta.

Brevemente el procedimiento a seguir

• Reclamar la rectificación de la liquidación del impuesto al organismo que lo calculó y recaudó (Ayuntamiento, Consistorio, Patronato…). Si agotamos esta vía administrativa sin que se nos dé la razón y se devuelva lo ingresado de forma indebida, se abre entonces la vía judicial.   
• Interponer Recurso Contencioso-Administrativo solicitando el amparo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de la demarcación judicial en la que se liquidó el impuesto.