Las entidades financieras se libran de un nuevo estacazo a sus políticas abusivas

Los intereses del sector financiero español se anteponen a las pretensiones de miles de hipotecados. Esta es la conclusión que se extrae del fallo del TS a favor del sector financiero en un nuevo revés judicial para los ciudadanos españoles con hipotecas. El pleno de la Sala Primera de lo Civil ha dictaminado que el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) debe ser asumido por el cliente. El TS se ha pronunciado sobre dos recursos de casación presentados contra dos sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo que obligaba a dos clientes a abonar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) derivado de la hipoteca. Estos ciudadanos reclamaban que dicho impuesto debía abonarlo el banco. Ahora bien dejemos bien claro que el fallo se refiere únicamente a este impuesto, no a los demás gastos relacionados con la constitución de la hipoteca.

El Supremo únicamente dirimía lo relativo al pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD). La sentencia establece que:

– Por la constitución del préstamo: el pago incumbe al prestatario; se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que establece que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario

– Por el timbre de los documentos notariales: el impuesto correspondiente se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

Debemos aclarar en este punto que la matriz son los folios que tiene la escritura de la hipoteca. Cuantos más folios, más dinero se debe abonar por este concepto. El TS dispone que esto se tiene que pagar a medias entre prestamista y prestatario, pero en la práctica observamos que se trata de cantidades muy, muy pequeñas, quizás estemos hablando de 50 a 250 euros. Lo que supone que el grueso de los gastos hipotecarios, teniendo en cuenta que el AJD supone cerca de dos tercios de la factura total de los gastos de constitución de la hipoteca, lo deberá seguir abonándolo el cliente.

La principal línea de argumentación de la defensa de los hipotecados era que el beneficiado de que la hipoteca quedara registrada era el Banco, por lo que consecuentemente debía ser éste quien asumiera el pago del impuesto, gracias a ello las entidades financieras obtienen un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial, cuestión que no ha considerado el TS como suficiente para cargar a los Bancos con dicha responsabilidad tributaria.

Hay que recordar que los gastos derivados de la escritura hipotecaria son el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), los gastos de notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría. Sin embargo, es el AJD el que representa la gran parte de dichos gastos, aproximadamente un tercio del total. Mención aparte merecerían los gastos de gestoría que las entidades financieras imponen a sus clientes sin opción a declinar este servicio, pero este es un tema que abordaremos en otro momento.

Las quejas de las asociaciones de consumidores no se han hecho esperar, y es que al Supremo una vez más le ha temblado el pulso. Es conocido que el art. 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, expone que la obligación de pagar el impuesto corresponde al prestatario. Ahora bien, debemos matizar que si este gasto se incluye en una cláusula en la que se obliga al cliente a pagar todos los gastos, incluso los que por ley no le corresponden, dicha cláusula debe ser declarada nula y el banco asumir el coste total de esta nulidad. Esta cuestión fue establecida en su día por la sentencia de diciembre de 2015 que ahora se echa atrás. Por lo que entendemos que si este gasto (AJD) está incluido en una cláusula en la que se obliga al cliente a pagar todos los gastos, incluso los que por ley no le corresponden, la cláusula debe ser declarada nula. Esto denota el abuso que han ejercido sistemáticamente las entidades financieras, que han dejado con todos los gastos, los propios y los ajenos, a sus clientes

Por desgracia parece que la única vía que puede abrirse ahora para que miles de hipotecados  puedan reclamar la devolución de dicho impuesto son las instancias europeas, ya que las directivas europeas y las recientes sentencias del TJUE inciden en que las consecuencias de la nulidad de una cláusula abusiva deben tener carácter disuasorio. Eso sí, esta sentencia hay que contextualizarla, puesto que el varapalo de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, que supuso un gran impacto económico en los bancos y el aumento de la litigiosidad en los tribunales, puede haber pesado de manera decisiva en esta sentencia, pero bajo mi humilde punto de vista los magistrados no han estado del todo acertados al dejarse influenciar por esta situación.

Debemos entender, desde este punto de vista, que de media lo que se reclama por parte de los hipotecados ronda unos 2.500 euros, cifra que si la multiplicados por los alrededor de ocho millones de hipotecas, extraemos que se trata de muchos miles de millones, cantidades que a día de hoy supondrían la desestabilización por completo del entramado financiero de nuestro país.

Lo redundante de esta cuestión es que el TS ya se pronunció en 2015 sobre los gastos y dictó una sentencia contra BBVA y Popular. En este fallo se pronunció exponiendo que toda cláusula que impusiera al cliente el importe total de los costes de una hipoteca era nula, pues se trata de una serie de gastos que debían ser compartidos y cuando esto no se produce nos encontramos ante una cláusula abusiva: «Son nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco”

Entonces cabe preguntarse: ¿Por qué ha tenido que pronunciarse de nuevo el tribunal Supremo a este respecto?

Esto se deriva como consecuencia de que en su fallo de 2015 el TS no aclaraba qué gastos debía asumir cada una de las partes. Esta falta de concreción ha provocado que desde entonces hayan visto la luz pronunciamientos judiciales muy dispares. Hay jueces que han condenado a las entidades financieras a asumir todos los gastos, mientras que otros han dictaminado que el AJD debía pagarlo el cliente.

Por lo que, aunque debemos reconocer que a pesar de no satisfacer las pretensiones de los hipotecados, el fallo del TS es positivo en cuanto a que permite unificar el criterio jurisprudencial, hasta ahora muy ambiguo y dispar entre los diferentes tribunales españoles.

exencion de impuestos

Qué es la doble imposición jurídica internacional

¿Qué es la doble imposición?

Podemos entender como doble imposición el hecho de que una misma renta esté sujeta a dos o más tributos que sean similares, generalmente suele ser a dos impuestos que gravan la renta. Este fenómeno puede darse entre impuestos de un mismo país, lo cual es menos habitual, o como consecuencia de la colisión entre las normas de dos países distintos, en cuyo caso esa doble imposición se denomina doble imposición internacional. Es decir en la doble imposición internacional se grava la misma renta por dos países debido a determinadas circunstancias que se pueden resumir en:

  • La relación directa del país que quiere gravar la renta y la persona que la ha obtenido. Esto puede ser motivado por residencia o por nacionalidad, es decir, existe una vinculación directa entre ese país y la persona a la se quiere gravar la renta
  • La relación entre la renta y el país. Cada país pretende gravar todas las rentas que se generen en su territorio

Aquí nos atañe la denominada doble imposición jurídica, consistente en gravar una misma renta de un contribuyente en dos o más países o Estados. Esta doble imposición es la que intentan de evitar los Tratados Internacionales para evitar la doble imposición. Pero también es cierto que no en todos los casos existe un Tratado para evitar dicho fenómeno, produciéndose efectivamente esta doble imposición en muchas ocasiones, es decir, un mismo sujeto pasivo tributario tiene la obligación de pagar impuestos sobre la renta generada a dos Estados independientes. Por lo tanto esta doble imposición podemos apreciarla en dos supuestos:

  • Por un conflicto de doble residencia: El contribuyente es considerado como residente por dos o más Estados, por lo que tributa en más de un sólo Estado por su renta
  • Por imposición del Estado de residencia: El contribuyente está sometido a tributar en su Estado de residencia por rentas que provienen de otro Estado (Estado de la fuente)

En definitiva este problema se da porque dos sistemas tributarios independientes emplean criterios distintos para determinar tanto las rentas que están sujetas a gravamen como para determinar que ciudadano se considera residente.

Los Estados son conscientes de este hecho, por lo que toman ciertas medidas legislativas para evitar esta doble imposición jurídica internacional. O bien el Estado de forma unilateral legisla para evitarla, o bien los Estados acuerdan Tratados internacionales para evitar esta doble imposición entre ellos. Estos Tratados pueden ser tanto bilaterales como multilaterales (Convenios de Doble Imposición).

Los convenios suscritos por España suelen emplear:

  1. Método de exención, que supone el no gravamen en España de las rentas gravadas en el extranjero. El Estado de residencia renuncia, por tanto, a gravar las rentas obtenidas en el Estado fuente.
  2. Método de imputación, o método del crédito fiscal, aquí se incorpora la renta obtenida en el otro Estado (fuente) a la base imponible del Estado de residencia. De este modo se establece una deducción de la cuota del impuesto igual a:
    • Modalidad de imputación integral: se deduce la totalidad lo pagado en el extranjero (Estado fuente)
    • Modalidad de imputación parcial: la deducción no puede exceder del impuesto en el  Estado de residencia (antes de la deducción) correspondiente a las rentas que han motivado aquel gravamen.

Ahora bien como mencionamos anteriormente cada caso concreto depende de qué países se encuentran en relación y de en cuál de ellos reside el contribuyente, por lo que habrá que atender a la existencia o no entre esos países de un Convenio de Doble Imposición.

ENLACE TABLA DE PAISES CON CONVENIO DE DOBLE IMPOSICIÓN CON ESPAÑA

http://www.minhafp.gob.es/es-ES/Normativa%20y%20doctrina/Normativa/CDI/Paginas/CDI_Alfa.aspx

impuestos hipoteca

Impuestos y gastos en la compra de una vivienda

Todos en la compra de una vivienda nos debemos plantear que gastos e impuestos lleva aparejada la compra de una vivienda, pues es un capitulo de gastos importante en la adquisición de la vivienda.

En primer lugar debemos hacer mención a los gastos de notaria que son calculados en función del precio de compra  del inmueble declarado aplicando un arancel que tienen aprobados los notarios a nivel nacional, a este importe se le suma otra cantidad en función de los folios que contiene la escritura.

En segundo lugar están los gastos de inscripción de ese título público en el Registro de la Propiedad, cuya inscripción no es obligatoria, si bien es recomendable al objeto de salvaguardar nuestro derecho de propiedad frente a terceros .Los honorarios del Registro de la Propiedad se calculan en función de unos aranceles es  sobre el precio de compra declarado del inmueble al igual que los de los notarios.

Por último están los impuestos. Dentro de este capítulo podemos distinguir diferentes supuestos:

  • Vivienda  de nueva construcción adquirida  directamente de promotor en este supuesto deberemos abonar al promotor el Impuesto sobre el Valor añadido (IVA) en cuyo caso el porcentaje aplicable es el 10%  y a la Comunidad Autónoma donde se encuentre ubicada la vivienda el Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados que varia según la Comunidad Autónoma entre el 0,2% y 1,5% . Ambos Impuesto se aplicaran sobre el precio de la vivienda abonado al promotor, existiendo diferentes  reducciones autonómicas en función del valor de la vivienda, de la edad del adquirente y si se trata de vivienda habitual.
  • Vivienda de segunda mano, siendo el vendedor una promotora en cuyo caso deberemos abonar a la Comunidad Autónoma donde esta ubicada la vivienda el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales ( Real Decreto Legislativo  1/1993 , de 254 de Septiembre desarrollado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo).El porcentaje aplicable sobre el valor de la vivienda varía según la Comunidad Autónoma entre un 4% a un 10% , existiendo así mismo diferentes reducciones.
  • Venta de vivienda entre particulares en cuyo caso deberemos abonar a la Comunidad Autónoma donde está ubicada la vivienda el Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales ( Real Decreto Legislativo  1/1993 , de 254 de Septiembre desarrollado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo).El porcentaje aplicable sobre el valor de la vivienda varía según la Comunidad Autónoma entre un 4% a un 10% , existiendo así mismo diferentes reducciones.

Todos estos gastos e impuestos se incrementaran evidentemente si la compra la financiamos con una hipoteca, en cuyo caso deberemos asumir según reciente jurisprudencia el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el importe de la hipoteca, intereses garantizados y costas procesales.

Por último a la hora de la compra es muy importante comprobar el valor fiscal de dicha vivienda lo cual podemos realizar aplicando al valor catastral que tiene asignado los coeficientes de actualización en su caso  cada Comunidad Autónoma tiene aprobados para cada localidad. Es importante este aspecto si queremos evitar una liquidación complementaria con sus correspondientes recargos e intereses de demora girada por el correspondiente órgano gestor de estos Impuestos de la Comunidad Autónoma donde se encuentre ubicada la vivienda.

La Plusvalía municipal

Cómo proceder para reclamar la devolución del impuesto de plusvalía

Esta es una cuestión que por desgracia incumbe a todos los propietarios de bienes inmuebles en nuestro país, y que afecta de manera directa a todos los propietarios que hayan transmitido la propiedad de un inmueble en los últimos tiempos como consecuencia del pronunciamiento de nuestro Tribunal Constitucional al respecto en su Sentencia de 11 de Mayo de 2016 en la que resuelve el recurso de inconstitucionalidad nº 4864/2016 abriendo la vía para la devolución del impuesto como expondremos a continuación.

Por lo tanto tratamos aquí de abordar un tema tan confuso como real y palpable en el día a día de todos los ciudadanos, y por consiguiente trataremos de responder a la pregunta obvia si he pagado una plusvalía ¿tengo derecho a la devolución de este ingreso por parte de las Administraciones Públicas?.

En primer lugar para responder a esta cuestión debemos acotar el sentido del impuesto que nos concierne, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía de los terrenos, es un impuesto cedido en su totalidad a los municipios, por lo tanto en la mayoría de los casos la institución que lo gestiona y cobra son los ayuntamientos municipales, aunque en determinados municipios se ha delegado su gestión a otras instituciones (consistorios, patronatos de recaudación provincial…). Para calcular el importe de este impuesto, lo que hacen los municipios, en resumen, es aplicar un coeficiente sobre el valor del suelo del inmueble, siempre y cuando se transmita ese bien en cuestión, siendo el pago del mismo responsabilidad del transmitente. Este coeficiente que se aplica al valor del suelo donde se sitúa el inmueble varía dependiendo de los años que han transcurrido desde la última transmisión de ese bien, este tema del cálculo del coeficiente aplicable está siendo también muy criticado en los últimos tiempos por la arbitrariedad a la hora de fijarlo por parte de los Ayuntamientos, creando grandes desigualdades dependiendo del municipio en que se encuentre situado el inmueble pero si bien es un caso que merece un análisis a parte de la cuestión que aquí tratamos.

El Hecho Imponible o situación de facto que grava este tributo es el incremento de valor que experimenta el terreno sobre el que se encuentra construida la vivienda que se va a transmitir, entendiendo así que por el transcurso del tiempo este suelo ha incrementado su valor de mercado. Para entender mejor el concepto que pretenden gravar quizás sea mejor poner un ejemplo sencillo, imaginemos que en 2013 compramos una barra de pan por X euros en una panadería determinada, podríamos afirmar casi con total seguridad que si comprásemos esa barra de pan en esa misma panadería a día de hoy en 2018, su precio no sería el mismo que en 2013. En ese año pagamos por la misma barra de pan X euros pero en 2018 su precio habría aumentado siendo este por ejemplo X+1. Esto se produce debido a que el coste de la vida siempre se encarece con el transcurso del tiempo y los productos del mercado tienden a subir de precio.

De este modo lo que el impuesto grava es el incremento del valor del suelo por el transcurso del tiempo, ahora bien, lo que en un principio parece resultar razonable, deja de serlo cuando las circunstancias sociales y económicas cambian drásticamente. Tras la crisis financiera de finales de 2008, provocada en gran medida por el estallido de la burbuja inmobiliaria, se produce un cambio en la tendencia alcista de los precios del sector inmobiliario. Los precios de los inmuebles en lugar de aumentar se desplomaron, debido a la crisis, justamente lo contrario a la tendencia  que existía. Así, por ejemplo y en general, adquirir una vivienda en un momento anterior a la crisis, supongamos en 2005, costaba más caro que adquirir esa misma vivienda en 2015.

Éste es el punto de partida sobre el que se asienta el fallo de nuestro Tribunal Constitucional, puesto que, en su argumentación jurídica expone, que la recaudación de este impuesto, en el supuesto en el que el valor de transmisión del bien inmueble es inferior al valor de transmisión en el momento de su adquisición anterior, es inconstitucional. Entiende el TC que de esta forma se grava una renta ficticia, puesto que no existe tal incremento en el valor del terreno,  simple y llanamente porque no se ha obtenido un mayor beneficio en el momento de transmitir el bien, ya que la adquisición previa se realizó por un valor de transmisión inferior y en todo caso el valor del suelo consecuentemente ha disminuido. Así, cuando se recauda este impuesto en este supuesto concreto se produce la quiebra del principio de capacidad económica recogido en el Art. 31 de la Constitución, ya que, en los casos en los que hay inexistencia de un incremento de valor en la transmisión, se estaría gravando únicamente la mera titularidad del inmueble y no la parte del beneficio económico generado por la transmisión que deriva del incremento del valor del suelo. Por lo que el Tribunal termina declarando la inconstitucionalidad y nulidad, sin limitación temporal alguna, de los Arts. 107.1, 107.2 y 110.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, siempre y cuando no se produce ese incremento del valor, abriendo así la vía para solicitar la devolución de los ingresos satisfechos por plusvalías en este supuesto concreto.

Una vez declarada la nulidad de dichos preceptos en los supuestos antes expuestos, cabe preguntarse cómo proceder si me encuentro en dicha situación de haber transmitido un inmueble por un valor menor que el valor por el que adquirí ese bien en el pasado, y haber liquidado posteriormente la correspondiente plusvalía. En primer lugar debemos atender a la documentación relativa al negocio jurídico por el cual se transmitió la titularidad del inmueble anteriormente y por el que se va a transmitir de nuevo la propiedad, ya que ésta será la prueba que justifique la inexistencia de un lucro económico y por lo tanto de un incremento en el  valor del terreno. Por ejemplo en el caso de tratarse de una compra-venta necesitaremos las escrituras de compra y la de venta.

Brevemente el procedimiento a seguir

  • Reclamar la rectificación de la liquidación del impuesto al organismo que lo calculó y recaudó (Ayuntamiento, Consistorio, Patronato…). Si agotamos esta vía administrativa sin que se nos dé la razón y se devuelva lo ingresado de forma indebida, se abre entonces la vía judicial.   
  • Interponer Recurso Contencioso-Administrativo solicitando el amparo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de la demarcación judicial en la que se liquidó el impuesto.